土地活用のスタンダード
綿密な計画で安定収入を
アパートやマンションなどの賃貸住宅を建てて経営するという土地活用方法は、投資対象として注目を浴びています。不況のあおりを受けていまだ金利が低いままの銀行などに預けるよりも、有効に収益を得られるという判断のためです。相続税の軽減などのメリットも手伝って、1つのブームとなっているほどです。
ただし、ただ建てればいいというわけではありません。現在、マンションやアパートは供給過多の傾向にあります。その中で確実に成功を収めるためには、事前に綿密な計画を立てることが重要です。建物維持にかかる費用や空室対策、地域ニーズを捉えた戦略……すべてを総合的に見つめた計画が安定した収益をもたらします。そこで必要不可欠なのが土地活用に関する専門家の存在です。
計画立案の流れ
- 資金面の状況を確認（自己資金額、借入金の額や返済期間）
- 立地条件などからの調査・分析（駅からの距離、建てられる建物の規模、周辺の賃貸住宅立地状況）
- 企画・プランニング（分析結果に合わせたターゲット層、デザインや間取り、支出と収益のバランス）
- 施工（詳細な仕様の決定、事業計画の策定）
メリット・デメリット
| メリット |
- 安定収入が得られる
- 入居率がある程度安定すれば建築費をすべて返済でき、その後は安定・継続して収入が得られます。
- 税金における優遇措置が得られる
- 賃貸住宅が建っている土地は、相続税において「貸家建付地」となり、更地に比べて評価が約2割下がります。固定資産税・都市計画税においては「住宅用地」となり、東京都の場合は更地の6分の1の税額で済みます。
- 人々の意識の変化による需要安定
- 以前は「賃貸は仮住まい、いずれは不動産購入を」と考える人が大多数を占めていました。しかし今「不動産を持つこと」を優先する人は徐々に減り、「自分が満足する住宅なら賃貸でも構わない」という人が急増しています。安定した需要が見込める時代になったのです。
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| デメリット |
- 供給過多による競争激化
- 同じ「賃貸住宅の経営」でもマンションを個人で購入して賃貸するスタイルが人気を集めています。賃貸住宅は供給過多にあり、綿密な計画を立てなければ土地活用の成功は困難といえます。
- 計画を脅かす空室
- 賃貸住宅経営の一番の敵は空室です。1年のうち1ヶ月でも空室になると10%近く収益が減ってしまいます。満室を想定して計画を組むと計画が狂うということを覚えておきましょう。
- ランニングコスト
- 賃貸住宅は管理費や修繕費などのランニングコストがかかります。収益の10%以上はランニングコストとして消えていくため、借入で建築した場合は返済金額も加えて予想よりも利回りが低くなることが考えられます。
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